作為本屆政府一項極其重要的稅制改革——“營業稅改征增值稅”，正在相關行業緊鑼密鼓的展開。根據國稅總局的安排，2015年“消滅”營業稅，意味著作為營業稅支柱稅源的房地產業最遲在2015年下半年進行“營改增”改革，屆時，將給整個行業帶來重大而深刻的影響。

建筑業、房地產業的重復征稅是我國稅收體制不合理的集中體現。比如，施工企業交納營業稅，其采購的材料中所含的增值稅進項稅是無法抵扣的；施工企業就其建造行為按全部營業額繳納一道建筑業營業稅，移交給開發企業后，開發企業在銷售時仍然需要就全部營業額繳納一道不動產銷售的營業稅。增值稅，是一個僅就增值額課稅的稅種。在一般計稅方法下，采用銷項稅減進項稅的方法計算繳納，有效避免了營業稅的重復征稅，保證了抵扣鏈條通暢。

“營改增”影響的不僅僅是企業財務核算，而是對房地產和建筑業整個鏈條生態造成深刻影響。雖然具體改革政策尚未出臺，但我們仍可以通過增值稅固有的理論體系以及其他行業“營改增”的路徑，對房地產業“營改增”的具體政策和影響作出合理的預測。

預測一，房地產業和建筑業同步“營改增”？建筑業與房地產業是上下游行業、兄弟行業。房地產業如若“營改增”，其最重要的進項抵扣來源就是建筑業。因此，為保證增值稅抵扣鏈條的通暢，房地產業“營改增”必然要求建筑業同時“營改增”。同理，建筑業應該也不會早于房地產業“營改增”，因為這會使增值稅票不能盡其用，改革失去意義。

預測二，造價體系大變革？營業稅是價內稅，在營業稅環境下，工程造價對稅費的預算是簡單地以工程總金額乘上相關稅率，計算簡便。但增值稅是價外稅，原理上它不是企業的成本，而是負債。在“營改增”后，企業的稅負是不確定的，預算需對每一項成本的的增值稅單獨列示，但由于在預算時并不能就何種材料何種成本能否取得增值稅專用發票作出確定性判斷，這將使精細預算變得更為復雜，對預算人員提出了更高要求。材料定額體系也將由現在的含稅價改為價稅分別列示。目前，我國增值稅下的造價預算體系正在修訂中。

預測三，房地產業增值稅稅率17%？建筑業“營改增”后的稅率是11%，這是2011年財稅110號文中明確規定的，一般情況下不會改變。而銷售不動產的增值稅率在該文件中未提及，這說明，在該文件下發時，高層對房地產業的增值稅率是有分歧的。17%或11%？屆時需要根據國務院的宏觀調控取向、各項成本的抵扣情況作出選擇?？梢钥隙ǖ氖?，如果采用17%，房地產企業的稅負將比營業稅時代普遍提高。房地產企業會否將上升的稅負轉嫁給消費者，還要視市場環境而定。

預測四，房地產企業營收大幅下滑？增值稅是價外稅，財務上所收到的增值稅銷項稅須單列，不能并入收入總額。假設售價為10000元/平方，營業稅制下確認的收入為10000元，但增值稅制下確認的營業收入為10000/1.17=8547元（假設稅率為17%），減少15%左右。利潤是否減少取決于“營改增”后的稅負是否增加，如果項目毛利高、能獲得的進項抵扣少，那么該項目“營改增”后稅負幾乎是確定提高的。

預測五，土地成本如何抵扣？土地成本是房地產開發的重要成本，在部分一線城市甚至是最大的單項成本。土地成本能否抵扣進項稅是影響“營改增”后稅負的重要因素。但政府是土地一級市場的唯一賣家，土地出讓金不征增值稅，也就意味著開發企業不能取得進項抵扣。如果稅率確定為17%，國稅總局極有可能就這一問題作出特殊安排。

預測六，新老項目區別對待？假設某一項目在“營改增”前就已建成，但多數房源未銷售，如果此時“營改增”，新老項目一刀切全部征收增值稅，將會造成老項目畸高的稅負，因為此時老項目已經幾乎不能取得任何進項抵扣。因此，可以預見，“營改增”對新老項目一定會區別對待，從而避免不公平稅負。在之前出臺的其他行業“營改增”政策中，也有區別對待的先例可循。

預測七，營業稅大清算？2015年消滅營業稅，是政府施政目標，目前看來也基本能達成。營業稅是地方稅，增值稅是由國稅部門征收的中央地方共享稅。因此，在營業稅退出歷史舞臺之前，必然有一次大規模清算甚至稽查。在實務中，有些稅收任務較寬松的地稅局對房地產營業稅并未嚴格征收，允許企業暫時欠稅，部分企業在預收房款時也未及時開票。在2015年底前，這些歷史欠稅將一次性清理，從而對房地產企業形成資金壓力。

房地產“營改增”將從工程到采購、從財務到銷售等各環節對開發企業產生一系列的連鎖影響，企業應當早研究、早籌劃，避免“營改增”后應對失措、造成巨額損失。

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