?房地產物業企業營業稅改增值稅|營改增后問題及支持航天金稅和百旺金賦的開票接口

營改增(營業稅改增值稅)從今年5月1日開始已經全面展開，不少之前使用各種稅控器的企業，換成了航天金稅，或者百旺金賦的開票軟件。營改增尤其對房地產建筑行業，也包括物業企業，受到的影響比較大，對于增值稅可能有些認知上的問題，特列舉常見問題。

問：我是一家物業公司，我們單位營改增后，收取的物業費稅負會上升嗎？

答：物業公司營改增后收取的物業費稅負不會上升，物業費在原營業稅模式下，適用5%的稅率，“營改增”后，物業公司如果為一般納稅人，收取的物業費適用稅率為6%，相比原營業稅模式，按照增值稅銷售額價稅分離原理，稅率僅上升0.66%?？紤]到物業公司其采購的辦公用品、固定資產、不動產都能夠進行抵扣，在抵扣充分的前提下，實際稅負與原營業稅相比將下降。
 
比如，某物業公司為增值稅一般納稅人，營改增后當月物業費收入（含稅）106萬元，同期采購辦公用品等成本支出11.7萬元，取得增值稅專用發票上注明的進項稅額為1.7萬元。在營業稅制度下，納稅人當期應繳納的營業稅為：106×5%=5.3萬元；在增值稅制度下，納稅人當期應繳納的增值稅為：106÷（1+6%）×6%-1.7=4.3萬元。同樣的物業費收入，改革后增值稅相比較營業稅少負擔稅款1萬元。
 
物業公司如果為小規模納稅人，物業費適用征收率為3%，相比原營業稅模式，稅負直接下降40%以上。

比如，某物業公司為增值稅小規模納稅人，營改增后物業費當月收入（含稅）103萬元，納稅人當期應繳納的營業稅為：103×5%=5.15萬元；在增值稅制度下，納稅人當期應繳納的增值稅為：103÷（1+3%）×3%=3萬元。同樣的收入水平，改革后增值稅相比較營業稅少負擔稅款2.15萬元。
 
問：我們單位營改增后，出租原有物業項目，收取的房屋租金稅負會上升嗎？

答：不動產經營租賃營改增后出租原有物業項目收取的租賃費稅負不會上升，不動產經營租賃服務在原營業稅模式下，適用5%的稅率，營改增后，如果一般納稅人出租2016年4月30日之前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。
 
比如，某公司營改增后原有物業項目房屋租賃當月收入（含稅）105萬元，納稅人當期應繳納的營業稅為：105×5%=5.25萬元；在增值稅制度下，納稅人當期應繳納的增值稅為：105÷（1+5%）×5%=5萬元。同樣的收入水平，改革后增值稅相比較營業稅少負擔稅款0.25萬元。
 

另外，由于營業稅改增值稅（營改增）的影響，企業開票量會急劇增加，完全向以前一樣，手動錄入開票，不但慢，而且會出錯，必須要借助自動開票接口軟件，實現自動開票、批量開票，尤其需要同時滿足航天金稅和百旺金賦的稅控自動開票接口軟件。